Como assim? Suponhamos que meu imóvel esteja como 100K aí eu atualizo para 500K pagando alíquota da lei. Aí eu vendo ele por 600k. Teria que pagar ganho de capital de 100k ou sobre todo o ganho?
De acordo com as diretrizes do programa mais recente (Lei 15.265/2025):
Carência Mínima: Para manter o benefício da alíquota reduzida, o contribuinte não pode vender o imóvel antes de 5 anos (60 meses) após a atualização.
Venda Antecipada: Se o imóvel for vendido antes desse prazo, o benefício é cancelado. O lucro da venda (ganho de capital) será calculado pelas regras antigas (alíquotas de 15% a 22,5%), utilizando o custo de aquisição original sem a atualização. Aproveitamento do Imposto Pago: O valor já pago na atualização (os 4% de imposto) não é devolvido, mas pode ser usado como crédito para abater o imposto devido na venda antecipada.
No meu caso pesquisei no ChatGPT. O imóvel é financiado, daí não se declara o valor total, mas sim o que pagou até o momento. Na discriminação, aí sim, você menciona tudo sobre o imóvel, basta digitar o que consta no documento do imóvel, inclusive o valor do imóvel.
Mesma situação. Aqui declarei na descrição apartamento com entrada de 60K + 400K financiamento na descrição, mas no valor 60K + o que foi pago de financiamento no primeiro ano, 2o ano, 3ano, e assim vai.
Perde como? Falo do meu caso que não estou negociando nada. Apenas para fins de iR. Se declarar o imóvel pelo valor pago, como vai declarar a dívida? Patrimônio negativo. Carro fazem assim tb? Se pagou 1 parcela, declara o BMW por 3 mil?
Vou te explicar, meu imóvel teve o custo de 460 (60 a vista e 400 financiado). Se eu faço o que você esta falando, meu valor de 460 ficaria congelado no IR. Porém eu já paguei por ele até 31/12/2025, 560K. Ou seja, meu valor no IR já está a 560K e ainda falta 180K de saldo devedor.
Resumo, se eu vender o imóvel agora por 800K eu terei apenas 60k de ganho de capital, ao passo que se tivesse fazendo o que falou eu teria um ganho de capital de 320K.
Se foi pago a vista você pode declarar os 180k que foi o valor de declaração de compra + taxas cartório + ITBI + comissão se houver + benfeitorias no imóvel (desde que tenha NFe).
Além de tudo, só vai pagar ganho de capital se tiver mais imóveis em seu nome.
Se for o único e/ou se usar o valor para comprar outro que seja único não paga. Fiz isso há uns anos e não tive nenhum problema ou cobrança.
Além desse ap de 2021, comprei um terreno ano passado. Minha intensão é financiar a construção e depois de pronto vender meu ap atual pra abater o financiamento. Quando chegar a hora procuro os detalhes disso ai que vc citou, interessante.
Tá errado em tratar um assunto tão sério pedindo conselho anônimo na Internet.
Você, por escolha própria, não tem como comprovar o pagamento de 250 mil, então o certo é 180 mil. Sim, pode ser que pague ganho de capital na venda. Em torno de 10.500 nessa diferença de 70 mil.
Você não pode simplesmente mudar o valor de um ano pro outro sem ter feito pagamentos adicionais. Teria que retificar todas as declarações desde 2022.
Bom, teriam os comprovantes de depósito que fiz, como comprovação dos 250 mil. E realmente, pensei nisso de ter que retificar o valor dos anos anteriores. A princípio, pelo menos no IR desse ano, vou deixar do jeito que está mesmo e vida que segue.
O que poderia ser feito é declarar que foram feitas melhorias no imóvel que agregaram o valor dele. Existe um limite anual de valorização do imóvel por melhorias que não sei qual é. Porém não sei se não é preciso declarar os gastos com essas melhorias também
Em tempo, qual é o índice correção que a receita utiliza para correção/dedução? Por exemplo. Ao informar no gcap um imóvel e ir alterando a data de aquisição mexe com o valor dedutível.
Teria que estudar o caso para entender melhor irmão, só faço gcap sob demanda, logo, preciso avaliar cada caso especificamente para identificar a melhor alternativa.
Que eu saiba sempre é pelo velor que foi declarado no registro de imóveis
Depois dê uma olhada nisto:
https://www.camara.leg.br/noticias/1226004-SANCIONADA-LEI...
Tem umas pegadinhas nessa lei ai.. vc atualiza, mas se vender antes de 5 anos, vai pagar ganho de capital do valor NÃO corrigido!
Como assim? Suponhamos que meu imóvel esteja como 100K aí eu atualizo para 500K pagando alíquota da lei. Aí eu vendo ele por 600k. Teria que pagar ganho de capital de 100k ou sobre todo o ganho?
Vc atualiza de 100 para 500 paga o imposto, se vender por mais de 500 vai pagar esta diferença.
De acordo com as diretrizes do programa mais recente (Lei 15.265/2025):
Carência Mínima: Para manter o benefício da alíquota reduzida, o contribuinte não pode vender o imóvel antes de 5 anos (60 meses) após a atualização.
Venda Antecipada: Se o imóvel for vendido antes desse prazo, o benefício é cancelado. O lucro da venda (ganho de capital) será calculado pelas regras antigas (alíquotas de 15% a 22,5%), utilizando o custo de aquisição original sem a atualização. Aproveitamento do Imposto Pago: O valor já pago na atualização (os 4% de imposto) não é devolvido, mas pode ser usado como crédito para abater o imposto devido na venda antecipada.
Então vale a pena.
Ou melhor, a receita corrige o valor do imóvel também, só não sei o critério, por isso tem que ver o que é sai mais em conta.
Outra coisa, vale se a pessoa pretende vender o imóvel algum dia, pois está pagando por algo que pode nem se concretizar.
editado em 7 de abr. de 2026 12:25Opa, então não vou nem atualizar meu valor, já que esse ano fará 5 anos que comprei o ap e pretendo vender nos próximos 3 anos.
O cartório de etiqueta. Você checa.
No meu caso pesquisei no ChatGPT. O imóvel é financiado, daí não se declara o valor total, mas sim o que pagou até o momento. Na discriminação, aí sim, você menciona tudo sobre o imóvel, basta digitar o que consta no documento do imóvel, inclusive o valor do imóvel.
Mesma situação. Aqui declarei na descrição apartamento com entrada de 60K + 400K financiamento na descrição, mas no valor 60K + o que foi pago de financiamento no primeiro ano, 2o ano, 3ano, e assim vai.
Declara o imóvel pelo valor pago e declara o dívida pelo saldo devedor. A diferença comporá teu patrimônio
Ai você perde um dinheiro lascado.
Perde como? Falo do meu caso que não estou negociando nada. Apenas para fins de iR. Se declarar o imóvel pelo valor pago, como vai declarar a dívida? Patrimônio negativo. Carro fazem assim tb? Se pagou 1 parcela, declara o BMW por 3 mil?
Vou te explicar, meu imóvel teve o custo de 460 (60 a vista e 400 financiado). Se eu faço o que você esta falando, meu valor de 460 ficaria congelado no IR. Porém eu já paguei por ele até 31/12/2025, 560K. Ou seja, meu valor no IR já está a 560K e ainda falta 180K de saldo devedor.
Resumo, se eu vender o imóvel agora por 800K eu terei apenas 60k de ganho de capital, ao passo que se tivesse fazendo o que falou eu teria um ganho de capital de 320K.
editado em 7 de abr. de 2026 12:35No final vai valer 2 milhões se acrescer os juros no valor do imóvel
Nada a ver. Imagina você pagar ganho de capital sem ter ganhado nada.
editado em 7 de abr. de 2026 12:40Se foi pago a vista você pode declarar os 180k que foi o valor de declaração de compra + taxas cartório + ITBI + comissão se houver + benfeitorias no imóvel (desde que tenha NFe).
Além de tudo, só vai pagar ganho de capital se tiver mais imóveis em seu nome.
Se for o único e/ou se usar o valor para comprar outro que seja único não paga. Fiz isso há uns anos e não tive nenhum problema ou cobrança.
Acho que mudaram as regras, tem teto de isenção.. algo assim!
Não, isso permanece como está há muita anos. Imóvel único até um certo valor ou a regra dos 6 meses.
Além desse ap de 2021, comprei um terreno ano passado. Minha intensão é financiar a construção e depois de pronto vender meu ap atual pra abater o financiamento. Quando chegar a hora procuro os detalhes disso ai que vc citou, interessante.
Tá errado em tratar um assunto tão sério pedindo conselho anônimo na Internet.
Você, por escolha própria, não tem como comprovar o pagamento de 250 mil, então o certo é 180 mil. Sim, pode ser que pague ganho de capital na venda. Em torno de 10.500 nessa diferença de 70 mil.
Você não pode simplesmente mudar o valor de um ano pro outro sem ter feito pagamentos adicionais. Teria que retificar todas as declarações desde 2022.
Bom, teriam os comprovantes de depósito que fiz, como comprovação dos 250 mil. E realmente, pensei nisso de ter que retificar o valor dos anos anteriores. A princípio, pelo menos no IR desse ano, vou deixar do jeito que está mesmo e vida que segue.
O que poderia ser feito é declarar que foram feitas melhorias no imóvel que agregaram o valor dele. Existe um limite anual de valorização do imóvel por melhorias que não sei qual é. Porém não sei se não é preciso declarar os gastos com essas melhorias também
Sou contador, o valor declarado é o valor de aquisição no documento em atendimento do princípio da oportunidade, informações íntegras e tempestivas.
PS: Não atualiza o valor do imóvel após ser registrado, apenas em caso de reformas onde você possa comprovar os custos com notas fiscais e afins.
Em tempo, qual é o índice correção que a receita utiliza para correção/dedução? Por exemplo. Ao informar no gcap um imóvel e ir alterando a data de aquisição mexe com o valor dedutível.
Teria que estudar o caso para entender melhor irmão, só faço gcap sob demanda, logo, preciso avaliar cada caso especificamente para identificar a melhor alternativa.
Mas você já percebeu que ao mudar a data de aquisição o valor a pagar altera? Correto?